Проект комплексного освоения территории «Яблоневые сады» – решение многих проблем прилегающих поселений

В последние недели широкая общественность вновь начала обсуждать проект комплексного освоения территории «Яблоневые сады», с 2018 года проходящий различные степени согласований. Каждый его этап активно транслируется в СМИ. К моменту его утверждения снова поднялась волна возмущений жителей прилегающих поселений, ожидающих решения своих проблем. Каждый интерпретирует поданную информацию по-своему. Поэтому теперь хотим высказаться и мы.

Если отвечать на вопрос: «Предлагался ли за все это время иной вариант решения?», то смело можно говорить о том, что именно создание полноценной городской среды и развитие объектов инфраструктуры, заложенные в проекте «Яблоневые сады», призваны нивелировать эффект от ранее допущенных градостроительных ошибок в данной локации.

Этот проект разработан на основе нового генерального плана Казани и утвержден еще несколько лет назад. В этом документе официально закреплены зоны формирования перспективных жилых районов, а также зоны деловых и производственных ядер – точек деловой активности. Предложенный проект детально прорабатывался разнопрофильными специалистами самого высокого уровня на протяжении десятков лет.

Основная работа по проекту была выполнена Институтом генерального плана Москвы, научным руководителем которого являлся заместитель директора учреждения Олег Григорьев, возглавляющий сейчас Институт пространственного планирования РТ. Деятельность над решением проблем для поселков Салмачи и Куюки он начал еще несколько лет назад. Поэтому опыт по «Яблоневым садам», работа над другими проектами «Восточной дуги» и генпланом Казани помогли ему в глубоком погружении в проблематику.

«Яблоневые сады» – это решение! Оно призвано сбалансировать проблемную территорию и создать комфортную среду. В связи с чем, возникает второй вопрос: «Жители прилегающих поселков против решения их проблем, остановка проектов как-то решит проблему пробок? Другого решения нет!».

О проекте кратко

«Яблоневые сады» – решение проблемы отсутствующей инфраструктуры и хаотичной застройки, существующей на протяжении многих лет в п. Салмачи и Куюки и прилегающих населенных пунктах.

«Яблоневые сады» – проект комплексного, а потому и сбалансированного, развития территории. Бесконечные поля коттеджей не решат проблему с социальной и дорожной инфраструктурой. Выходом из ситуации и решением является: современный подход – в сочетании функций. Поэтому в разработанной концепции есть как индивидуальные, так и малоэтажные дома (4-8 этажей) и высотные «акценты». Безусловно, только домами, проект не ограничивается на территории запланировано строительство многих социальных объектов. При этом возможность пользоваться данной инфраструктурой будет у жителей прилегающих территорий. Т.е. жители поселков: Салмачи, Куюки, Вишневки смогут попасть в школу, садики, объекты обслуживания населения на территории «Яблоневых садов».

Если вдаваться подробнее, то «Яблоневые сады» – это территория фактически в сотни гектаров, на которой планируется не только жилое строительство, но и создание инфраструктуры, рабочих мест, развитие дорожной сети. «Яблоневые сады» – это мега социальный проект, который дает Казани шанс после долгих лет точечного строительства возродить комплексную застройку территорий, возродить комфорт жизни в шаговой доступности.

Предпосылки Яблоневых садов 

Рождению проекта предшествовала большая работа, понимая всю проблематику территорий, город видел решение в упорядочивании ее развития. После включения в границы города новых территорий более 15 лет назад планировалось их развитие. Изучив ситуацию, специалисты пришли к выводу, что без разработки транспортного каркаса, который свяжет данную область с городом – о развитии территорий не может быть и речи. Так родился проект «Восточная Дуга», составной частью которого является территория «Яблоневые сады». ASG профинансировал разработку транспортного каркаса всей территории «Восточная дуга» и предоставил данные материалы городу, чтобы увязать территорию дорожной сетью и обеспечить транспортное сообщение. В этот момент, институт Генерального плана города Москвы работал над новым генеральным планом города. Проработанные проектные решения по транспортному каркасу, с учетом корректировок,  легли в основу генерального плана города Казани. По итогам утверждения генерального плана г. Казань в 2020-м году, на Восточной Дуге были закреплены точки роста и развития, так называемые зоны формирования перспективных жилых районов, одним из которых, в том числе, и являлся район Яблоневых Садов. При этом генеральным планом не было определено формата застройки, объема застройки этих территорий, так как для этого требуется более глубокий уровень проработки. ASG продолжили эту работу, и стали привлекать различных экспертов, градостроителей, архитекторов, для того, чтобы грамотно спланировать развитие данной территории.

Институтом генплана Москвы был выполнен анализ, произведено моделирование и выполнены замеры существующих транспортных потоков более чем на 90 ключевых узлах улично-дорожной сети города, в основу транспортного моделирования легли данные по существующим объемам застройки не только в Казани, но и за границами города. По итогам замеров, были сделаны прогнозы объемов застройки, было разработано несколько сценариев развития территории. Эксперты пришли к выводу, что без создания новой инфраструктуры невозможно решить проблему частного сектора, в котором идет хаотичная застройка, сопровождающаяся бесконтрольным освоением соседних территорий за границей «Яблоневых садов». По итогам моделирования эксперты рассчитали максимальную емкость застройки, и от первоначальных планов ее пришлось существенно снизить. Был дан старт работе по проектированию социальной инфраструктуры, мест приложения труда, объектов обслуживания. Была выбрана концепция: «все необходимое для комфортной жизни – в пешей доступности», что означало – территория должна включить в себя все необходимые для жизни функции в доступности пятнадцати минут из любой точки. Задачей проектировщиков стало обеспечить не только новую застройку, но и сформировать среду для того чтобы вся окружающая территория полноценно могла пользоваться всеми благами.  

Проектировалась будущая комфортная среда на территорию в 380 гектаров. Началась активная работа с городом, проект много раз направлялся на доработку, к нему были предъявлены со стороны органов власти самые серьезные требования, сегодня проект выверен и соответствует законодательству. Он защищает интересы и жителей прилегающих территорий и будущих жильцов проектируемой территории. В проекте введена очередность: застройщики не смогут построить многоэтажки без увязки с дорожной и социальной инфраструктурой.

Учитывая значимость территорий и важность вопросов городского развития, на осмысление предлагаемых подходов ушло достаточно много времени. Данные концепции были разработаны с участием местных федеральных экспертов, чтобы учесть современные подходы и исключить риск градостроительных ошибок при проектировании таких крупных территорий. Далее на основе концепций разрабатывались уже детальные проекты планировок территорий (ППТ), где отражены планировочная структура, красные линии, формат и объемы застройки, места размещения соцобъектов, коридоры инженерных сетей – все это уже с привязкой к координатам для загрузки в комплексную муниципальную геоинформационную систему. В утверждаемой части данных документов закреплены этапы освоения, прописана четкая очередность строительства дорог, жилья, социальных объектов. 

Очередность

Отличие этого проекта от многих других проектов последних лет именно в применении принципа очередности застройки. И утверждение данного проекта станет как раз гарантом строительства только в соответствии с прописанной в нем строгой очередностью. То есть с привязкой к строительству дорог и социальных объектов. Застройщик не сможет построить «что угодно», а будет делать по четко регламентированному сценарию, разработанному градостроителями. 

Транспортное моделирование

Как мы уже говорили ранее, ASG invest профинансировала разработку транспортного каркаса всего района проекта «Восточная Дуга», чтобы связать эти территории дорожной сетью и создать транспортное сообщение. Эти дороги позволят не только развиваться нашему проекту, но и решить давнюю проблему с доступностью прилегающих поселков, построенных без учета пропускной способности существующих автомобильных дорог.

Решение здесь основано на реализации мероприятий, заложенных в генеральном плане: строительстве подъездных дорог со стороны ул. Оренбургский тракт (проезд 44) и ул. Рихарда Зорге (проезд 29), которое далее будет продлено на север и соединится со строящимся сегодня Вознесенским трактом. Данные магистрали являются улицами общегородского значения и предусматривают до шести полос движения с пропускной способностью 1 200 машин в час/полосу. Построить эти дороги по генплану должны до 2040 гг., но в ASG хотят ускорить этот процесс, реализуя его постепенно. Компания уже профинансировала разработку проекта по линейным объектам. Первый этап  дороги до ул. Зорге уже завершен, а в декабре 2023 года заключен договор с Институтом пространственного планирования, работы по разработке проекта на всю протяженность оплачены. Эта дорога соединит данную территорию с другими районами города: всей Восточной дугой, ул. Зорге, Вознесенскими и Мамадышскими трактами, М-7. Через «Яблоневые сады» предполагается пустить общественный транспорт – в микрорайоне предусмотрены пять автобусных остановок. 

В целом, не развивая район и не создавая новую инфраструктуру, невозможно решить проблему частного сектора.

Иными словами, согласно идеям ASG о полицентричном городе, создана полноценная, сбалансированная городская среда в Яблоневых садах, должна вывести жителей существующих малоэтажных поселков из транспортного тупика и обеспечить блага цивилизации в шаговой доступности.

Планы по строительству

 

Проектом предусмотрено не только многоэтажное строительство, но и зоны ИЖС. Многоэтажная застройка отделена от частного сектора социальными объектами, зелеными зонами и застройкой пониженной этажности – так называемыми сити-хаусами, прилегающими к существующим домам. 

 

С точки зрения вариантов освоения, сегодня есть два варианта – первый самый простой как с точки зрения проектирования, так и реализации, строительства сетей – застроить все коттеджами, но кроме новых проблем такой формат ничего не даст. И, разумеется, те показатели по вводу жилья, который даст формат ИЖС, не позволят рассчитывать ни на строительство новых дорог к этому району, ни объектов инфраструктуры. Это не оправдано экономически и с точки зрения эффективности затрат по госпрограммам. Второй – это комплексное освоение с созданием многоквартирной жилой застройки, объектов приложения труда, благоустройства, инфраструктуры. Он сложнее, дольше, требует больших инвестиций, но положительный эффект, который он дает, работает уже не только на сам проект, но и на всю прилегающую территорию – те самые проблемные поселки.

Социальная инфраструктура

Проектом предусмотрены социальные объекты:

- 12 дошкольных образовательных организации, суммарной емкостью 3520 мест;

- 5 общеобразовательных организации, суммарной емкостью 7505 мест;

- детские школы искусств, музыкальные, художественные, хореографические школы 770 мест;

- Культурно-досуговые учреждения;

- 4 спортивных комплекса;

- Бассейны (открытые и закрытые);

- объекты культуры, розничной торговли, общественного питания, объекты общественно-делового назначения, объекты обслуживания населения в отдельно стоящих зданиях;

- Поликлиника.

Разумеется, с появлением поблизости новой инфраструктуры качество жизни на прилегающих территориях существенно вырастет, отпадет необходимость возить детей по утрам в школы в другие районы, появятся благоустроенные пространства, все необходимые услуги в 15-минутной доступности. То есть по-прежнему, проживая в своем частном доме, жители Салмачей, по-настоящему, а не с перерывом на полуторачасовые пробки, получат все возможности города, забудут про проблемы с транспортом. Разумеется, с развитием района существенно прибавят в цене участки и коттеджи в данных поселках, спрос на них будет расти.

Озеленение

Более четверти территории уделено территориям озеленения: большой парк, сеть аллей, набережная возле р. Нокса – это более 96 га частной территории выделенной под озеленение и это без учета внутри домового озеленения жилых комплексов.

Разработчики проекта, заложили трехуровневое озеленение: озеленение общего типа (парки, благоустроенная набережная и прилегающий лес), благоустроенные бульвары и скверы, которые образуют зеленый каркас района, а также озеленение придомовых территорий. 

Признание концепции

 

Подтверждением качества разработанного проекта можно назвать и то, что в 2021 году на смотре-конкурсе «Казаныш» проект комплексного освоения территории Яблоневые сады получил III место смотра-конкурса на лучший объект в г. Казань в номинации «Лучший мастер план». Управление архитектуры и градостроительств Казани предъявляли множество требований, вопросов и замечаний, которые детально прорабатывались проектировщиками. Искались решения, вносились корректировки и доработки. И сейчас сформирован проект, спроектированный по всем принципам современного, грамотного градостроительства и способный одновременно как сформировать облик «района будущего», так и решить существующие проблемы.

Общественные обсуждения

Есть соответствующее законодательство, определяющее требования в части проведения процедур, связанных с утверждением градостроительной документации. Отвечают за это уполномоченные органы муниципальной власти, организуя процедуру в соответствии с буквой закона.

Что касается самих наших проектов, то мы ведем открытую политику. Так же и по Яблоневым садам, публикации о ходе его развития появляются на страницах СМИ уже более трех лет, и более трех лет продолжалась дискуссия, вносились коррективы, в результате чего и был подготовлен направленный на утверждение проект. 

СПРАВКА ЯБЛОНЕВЫЕ САДЫ

Баланс территории

№ п/п	Вид зон планируемого размещения ОКС	Площадь, га	Доля площади, %
1	Многоэтажной жилой застройки	73,73	19,4
2	Среднеэтажной жилой застройки	13,96	3,7
3	Индивидуальной жилой застройки	16,40	4,3
4	Учебно-образовательного назначения	28,48	7,5
5	Здравоохранения	0,50	0,1
6	Спортивного назначения	5,40	1,4
7	Культового назначения	1,47	0,4
8	Общественно-делового назначения	14,13	3,7
9	Автомобильного транспорта	8,95	2,4
10	Транспортной инфраструктуры	1,17	0,3
11	Инженерной инфраструктуры	5,15	1,4
12	Зеленых насаждений общего пользования	96,37	25,4
13	Ритуального назначения	15,91	4,2
14	Улично-дорожная сеть	97,92	25,8
Всего		379,53	100,0

   1) Рабочие места

Проектом предусмотрено общественно-деловое ядро на территории 27 Га, а также коммерческие встроено-пристроенные помещения и отдельно стоящие объекты обслуживания населения, в которых будет организовано около 10 050 рабочих мест. 

2) Плотность застройки

Площадь проектируемой территории составляет 379,53 га.

Жилищный фонд – 1290,2 тыс.кв.м.

Плотность застройки – 3,3 тыс.кв.м/га.

Для сравнения, средняя плотность застройки в городе составляет порядка 10 тыс.кв.м./га, а плотность отдельной точечной застройки – 15-20 тыс.кв.м./га.

3) Транспортная и инженерная инфраструктура

Для выявления оптимальных показателей и сценариев развития данной территории и определения возможной емкости застройки ГАУ «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы» выполнен анализ градостроительного потенциала территории и проведено масштабное транспортное моделирование на всю территорию города Казани и связей с прилегающими районами, с учетом существующих и проектных транспортных нагрузок.

В рамках данного моделирования проведено натурное обследование с замерами интенсивности движения транспорта на транспортных пересечениях и в сечениях улиц территории всего городского округа. Замеры проводились на 90 перекрестках и сечениях улично-дорожной сети города и части его агломерации на периоды утреннего и вечернего часа «пик» среднего буднего дня путем видеофиксации с последующей обработкой и подсчетом потока автомобилей, нанесением данных на схемы с распределением по направлениям движения.

Для каждого узла сформирован акт натурного обследования, который включает в себя схему транспортного узла и таблицу учета интенсивности движения транспорта. В результате получены данные о схеме движения в узлах, правилах приоритета проезда пересечения, пешеходных переходах, режимах работы светофорных объектов (на регулируемых светофорами пересечениях), интенсивности движения и составе транспортных потоков.

На основании результатов данных работ, профинансированных ГК «ASG invest», объемы жилищного фонда проекта оптимизированы с уменьшением объемов первоначальных проектов в два раза.

В настоящее время ГБУ «Институт пространственного планирования Республики Татарстан» ведется разработка проекта планировки территории линейного объекта – автодороги «Проезд №29». Протяженность проектируемого участка составляет ориентировочно 26 км. Трассировка данного проезда предусматривается по всей восточной части города: от ул. Рихарда Зорге, через территорию проекта «Яблоневые сады» и до развязки на 819 км. Автомобильной дороги М-7 «Волга» (вблизи жилого комплекса «Атмосфера»). Также проект планировки линейного объекта «Проезд 29» разрабатывается в увязке с существующим Мамадышским трактом и строящимся Вознесенским трактом, что позволит разгрузить транспортные потоки в данных направлениях.

Все вышеуказанные работы по анализу градостроительного потенциала развиваемых территорий, транспортного моделирования и разработке проектов планировок линейных объектов выполняются за счет собственных средств ГК «ASG invest». Данные мероприятия позволят поэтапно решить назревшую на сегодняшний день транспортную проблему данного района. Общий объем вложенных средств уже превысил 100 млн.руб.

В проекте дополнительно зарезервированы территории для возможности строительства станций метрополитена, в случае принятия решения о ее продлении в данном направлении. Улично-дорожная сеть проекта рассчитана и обеспечивается без учета мощностей перспективного метрополитена. То есть, транспортная доступность территорий обеспечена независимо от строительства метрополитена.

4) Социальная инфраструктура.

Проектом предусмотрены социальные объекты:

- 12 дошкольных образовательных организации, суммарной емкостью 3520 мест;

- 5 общеобразовательных организации, суммарной емкостью 7505 мест;

- детские школы искусств, музыкальные, художественные, хореографические школы 770 мест;

- Культурно-досуговые учреждения;

- 4 спортивных комплекса;

- Бассейны (открытые и закрытые);

- объекты культуры, розничной торговли, общественного питания, объекты общественно-делового назначения, объекты обслуживания населения в отдельно стоящих зданиях;

- Поликлиника;

- Зарезервирована территория под религиозные объекты.

5) Очередность освоения

Ключевым принципом данного проекта планировки территории является закрепление очередности освоения территорий, которая запрещает получить разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию жилой застройки, не обеспечив их транспортной и инженерной инфраструктурой.

При этом, обеспечение социальными объектами может быть осуществлено с  опережением, то есть могут быть построены вне очередей.

Реализация очередностей территории будет осуществляться поэтапно, в увязке с мероприятиями, которые зафиксированы в положении об очередности планируемого развития территории проекта.

В числе первоочередных мероприятий, обозначенных для реализации очередей, предусматривается разработка проектов планировок территорий линейных объектов – улично-дорожной сети и инженерной инфраструктуры

Например, начало строительства первой очереди освоения возможно только после строительства дороги от ул. Рихарда Зорге до территории проекта «Яблоневые сады».

6) Работа над ППТ

Проработка данной территории ведется уже более 10 лет.

Учитывая важность и сложность задачи, были привлечены эксперты самого высокого уровня – специалисты ГАУ «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы», которые в ходе работ предложили решения не только по созданию качественной городской среды, но и решения проблем прилегающих территорий.

Было проведено множество совещаний, проект неоднократно дорабатывался, прошел более 10-ти этапов доработки на основании полученных замечаний от уполномоченных органов.

В результате грамотного и системного подхода разработан проект планировки территории района, в который заложены правильные градостроительные принципы, позволяющие создать самодостаточную и качественную городскую среду, также позволяющие решить имеющиеся градостроительные проблемы на прилегающих территориях.

Общая конфигурация зон планируемого размещения объектов капитального строительства сформирована в целях обеспечения компактной и сбалансированной планировочной структуры микрорайона, максимального сохранения природно-рекреационного потенциала территории и оптимального учета сложившегося рельефа местности.

7) Казаныш

Казаныш 2021

Проект комплексного освоения территории «Яблоневые сады» получил III место смотра-конкурса на лучший объект в г. Казань в номинации «Лучший мастер план». 

Казаныш 2022

В рамках конкурса прошло подведение итогов смотра-конкурса на лучшее архитектурное решение в г. Казань. Всего было подано 126 заявок от 41 архитектурной и строительной компаний.

Наиболее масштабным из всех стал проект «Восточная дуга», представленный ASG invest. Его признали лучшей градостроительной концепцией, а ASG invest получила диплом за всестороннюю аналитику и комплексный подход.

8) Зеленые насаждения, парки, скверы

Основными направлениями сохранения и развития природных и озелененных территорий в границах подготовки проекта планировки являются:

- максимально возможное сохранение существующих природных территорий, поддержание и развитие взаимосвязи с прилегающими природными территориями, в том числе, долиной реки Ноксы и ее притоков за границами подготовки проекта планировки;

- создание новых озелененных территорий общего пользования;

- обеспечение высокой доли площади зеленых насаждений в функционально-планировочных образованиях жилого назначения.

Проектом проработана взаимосвязанность структуры зеленого каркаса, при этом также предусмотрены велодорожки и площадки для выгула собак.

Показатель обеспеченности населения озелененными территориями общего пользования составляет 54,4 м²/чел.