Федералы шагнули на казанский рынок земли: сотка под многоквартирное строительство будет снова прогрета?

Стоимость земельных участков под жилую застройку в Казани бьет все рекорды, в среднем составляя от 3-5 млн до 8 млн рублей за сотку. Тем временем, государственных и муниципальных земель в городе больше не становится, их запасы прогнозируемо подходят к концу. И пока местные игроки считают цены на участки слишком завышенными, землю у казанских лендлордов начали активно скупать федералы. К примеру, крупнейший девелопер России ГК «ПИК» приобрел участки у ASG invest и «Ак Барс Холдинга» под строительство жилых комплексов близ Мамадышского и Сибирского трактов, а ГК «Самолет», также в основном приобретая земли у ASG invest, имеет в городе уже семь локаций — на Вознесенском и Сибирском тракте, улице Минской и в районе «Теплоконтроля». На сегодняшний день группа компаний ASG входит в пятерку крупнейших владельцев коммерческой земли в Казани, располагая земельным фондом в 25,5 тыс. га. Помимо прочего, компания занимается ленд-девелопментом, комплексным освоением территорий, разрабатывая и согласовывая концепцию будущей застройки с органами власти.

Фото: «БИЗНЕС Online»

На тему дефицита муниципальных земель и возможного сноса старых хрущевок рассуждали наши эксперты и участники рынка в новом материале «БИЗНЕС Online».

К обеднению муниципального земельного банка привело отсутствие цивилизованного рынка, которое исказило представления об истинной стоимости земли, говорил в интервью 2021 года «БИЗНЕС Online» владелец группы компаний ASG Алексей Семин. 

«Это в целом характерно и для России, — подчеркивал он. — Как таковой продажи земельных участков под строительство ранее не велось. Землю застройщики просто получали бесплатно. Не буду комментировать, как и почему таким образом сложилось… Так было на протяжении последних 30 лет».

«Я подтверждаю, что казанские застройщики в один голос говорят: „У ASG очень дорого“, — рассказывал Семин. — А почему дорого? Половина из них (они, кстати, ребята простые) отвечают: „Вы купили за копейки, а нам впариваете в 10 раз дороже. Земля не должна так дорого стоить!“ Это касается всех без исключения казанских застройщиков, на самом высоком уровне в том числе. Можно даже вспомнить слова премьер-министра — Алексей Валерьевич [Песошин] так и говорит: „У вас что, земля золотая, что ли?“ Но наши расчеты находятся в полной корреляции с кадастровой стоимостью земли — значит, мы правильно считаем».

Фото: «БИЗНЕС Online»

Согласно статистике последних трех лет, средняя цена квадратного метра нового жилья добралась до отметки в 200 тыс. рублей, что по праву считается историческим максимумом. Стоимость сотки под жилую застройку также выросла вдвое. В условиях дефицита земель тенденцией становится реновация промзон, территории  которых еще три года назад девелоперы не считали «привлекательными». Способствует этому и принятый в 2021 году закон о комплексном развитии территорий, позволяющий собственникам в случае реновации равноценно получить другое помещение или возмещение стоимости жилья. В Казани имеется порядка 60 нежилых зон, бо́льшая часть которых занята гаражами. По информации Госжилфонда при президенте РТ для «БИЗНЕС Online», на сегодня в регионе находятся в разработке семь проектов комплексного развития территорий.

Фото: «БИЗНЕС Online»

Что касается реновации хрущевок, есть несколько нюансов. К слову, ГК «ПИК» и ГК «Самолет» уже имеют опыт московской и питерской реновации, который федеральные девелоперы смогут применить в Казани.

Фото: «БИЗНЕС Online»

«На целесообразность реновации жилых районов для девелоперов влияет не только цена земли, но и достаточность на открытом рынке и возможность ее приобретения, — говорит директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов. — Нужно понимать, что если на рынке будут иметься готовые к освоению участки, где не нужно закладывать затраты на снос и расселение населения, то вопроса реновации существующих жилых районов не возникнет. Помимо этого, огромную роль играет временной фактор подготовки к строительству: документация по КРТ, изъятие, суды, расселение — все удлиняет цикл выхода на стройку».

На месте существующего жилья строить не проще. При реновации растет нагрузка на инженерные сети — плотность застройки в проектах реновации серьезно увеличивается, отмечают в ASG.

«В этом плане реновация промышленных территорий проще и менее затратна. Здесь затрагивается меньше интересов и крупнее территориальное деление, — продолжает Аисов. — Но задача реновации в первую очередь — повышение качества городской среды и условий жизни населения, а не обеспечение застройщиков участками».

Опыт московской реновации показал, что, в первую очередь, важен существенный рост показателей цен на жилье, чтобы городской бюджет смог потянуть расходы. Идти к этому столице России пришлось долго. Бюджетные расходы на реновацию оказались крайне велики: так, в 2024–2026 годах для переселения 175 тыс. горожан потребовалось более 1 трлн рублей, такие масштабы пока «не под силу» ни одному российскому региону.

«В перспективе и в Казани, учитывая системность градостроительной политики местных властей, могут прийти к этому, — полагает Аисов. —Но пока в столице Татарстана решаются задачи бывших промзон, так называемого ржавого пояса. Есть пустующие участки — они более востребованы и экономически целесообразны для освоения. И для появления качественного жилья на данной территории среднего ценника около 200 тыс. рублей за «квадрат» вполне достаточно».

Полный материал читайте на «БИЗНЕС Online»: Под ковшом реновации: не пора ли хрущевкам Казани под снос? (business-gazeta.ru)