Кризис агломерации: как развивать новую Казань без пробок и дефицита школ

Девелоперам нужно предлагать подготовленные земли с детальными проектами планировки, заявил топ-менеджер группы ASG invest. Подход позволит избежать дефицита школ, детсадов, пробок и маятниковой миграции, а также существенно сократить инвестиционный цикл.

В сентябре власти региона приняли решение приостановить выдачу разрешений на новое строительство на некоторых территориях Казанской агломерации, в частности, Лаишевском и Пестречинском районе. Причиной назвали перегруженную транспортную инфраструктуру и дефицит социальных объектов. Власти поручили провести аудит реализуемых проектов и предложить пути решения проблем.

Директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов в интервью РБК Татарстан отметил, что девелоперам и застройщикам нужно передавать земли, подготовленные для строительства жилых комплексов – с проектами планировки, в которых содержится информация, какие объемы жилья можно построить на той или иной территории и с какой очередностью, с распланированными социальными, линейными объектами – дорогами и инженерными сетями, общественной инфраструктурой.

«Процесс создания объектов недвижимости многие понимают достаточно абстрактно. Кто-то использует понятие «девелопер», другие – «застройщик», некоторые считают, что это одно и то же. На самом деле, чтобы правильно ориентироваться, выстраивать работу и, тем более, правильно планировать развитие территорий нужно четко разделять понятия. Есть очень емкое понятие «сервейинг» – это профессиональное комплексное, системное управление недвижимостью на всех этапах жизненного цикла объектов, с целью повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Процесс сервейинга включает все этапы, начиная от анализа, планирования участков под застройку, их подготовки для строительства, привлечения инвестиций до непосредственно строительства, реализации и будущей эксплуатации. Нельзя ожидать, что всем этим будет заниматься застройщик. В большинстве своем, у застройщиков нет ни возможностей, ни компетенций, ни времени, чтобы взять на себя весь этот цикл. Его нужно дробить на составляющие», — отметил Аисов.

Подготовленные земли

— Каким образом нужно подходить к застройке неосвоенных территорий в черте Казани и в прилегающих к ней муниципальных районах, чтобы избежать проблем с перегрузкой дорог, отсутствием детсадов, школ и комфортной для проживания среды в целом?

— Проекты комплексного развития территорий – не являются просто совокупностью точечных проектов разных застройщиков. Наоборот, точеные проекты должны разрабатываться на основе проектов планировок территорий, ППТ – на основе концепций развития отдельных районов, развитие районов должно быть увязано на уровне агломераций.

Нельзя ожидать от застройщиков локальных площадок того, что они будут подходить к этому системно, комплексно, в долгую. Их задача, как раз наоборот, реализовать проект, как можно скорее, увеличить оборачиваемость средств. Застройщик не может тратить время, долгие годы занимаясь вопросами градостроительного планирования, увязывая застройку конкретной площадки с планами освоения огромных территорий. Отсюда у нас и появляются перекосы, потому что вся ответственность перекладывалась на застройщика – было ожидание что, если есть нормативы градостроительного проектирования, то он, просто выполняя их на точечных участках, создаст комфортную среду. Это невозможно.

Группа компаний ASG invest была основана в 1991 году. Бенефициаром компании является Алексей Семин. Основными направлениями деятельности группы являются ленд-девелопмент, инвестиции в коммерческую недвижимость и сохранение культурного наследия. В управлении находятся более 400 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Объем земельного банка в Казани и Татарстане, формирование которого началось в 2005 году, на данный момент составляет 25 тыс. га. В восстановление культурно-исторических объектов в столице РТ было инвестировано порядка 6 млрд руб.

Застройщик или девелопер в современном понимании – это некий инвестор, способный привлечь финансовые ресурсы для создания продукта (жилого комплекса) с определенными потребительскими качествами (архитектура, внешний облик, благоустройство, планировки и прочее) и организовать процесс по его реализации. Если возлагать на застройщиков обязанности градостроителей, то их круг может существенно сузится, произойдет монополизация рынка что, в конечно итоге, негативно скажется на рынке жилья в стране.

— Как можно помочь застройщикам? Кто должен заниматься планированием территорий?

— Застройщикам нужно давать проработанные с градостроительной точки зрения территории, на которых они, используя свои компетенции, создадут готовый продукт – жилой комплекс. И нужно отметить современные застройщики очень быстро нарабатывают в этой сфере компетенции, и качество проектов растет. В этом мы и видим свою миссию, выступив связующим звеном, инвестируя, свои средства, время, компетенции, взяв на себя определенный блок работы по подготовке земельных участков под застройку, учитывая интересы всех сторон – и будущих жителей, и властей, чтобы территории развивались, реализуемые на них проекты приносили налоги в бюджет, не было проблем ни с социальной, ни с транспортной инфраструктурой.

Мы берем на себя решение ключевых для застройщиков проблем. Конечно главная – это время: подготовленный для строительства участок позволяет выиграть от нескольких лет до десятилетий. Примером может служить Восточная дуга. Мы начали этот проект более 10 лет назад, в 2007-2008 году, когда эти земли вошли в границы города. И только сейчас он вылился в проекты планировок с конкретными показателями, которые в ближайшее время будут готовы для передачи застройщикам для освоения.

Баланс жилья и инфраструктуры

— На ваш взгляд, подобный подход к подготовке территорий перед передачей их девелоперам и застройщикам позволил бы избежать приостановки выдачи разрешений на новое строительство в Казанской агломерации для проведения аудита проектов, которое власти региона приняли из-за перегрузки дорог и дефицита соцобъектов?

— Безусловно, приостановка выдачи разрешений на новое строительство на ряде территорий Казанской агломерации — это оправданное решение. Рано или поздно это нужно было сделать.

Со стабилизаций экономической ситуации в регионе повышается уровень детализации в управлении и решений задач, исправлении ошибок. В том числе, сейчас в Татарстане появилась возможность серьезно заниматься градостроительной политикой. Градостроительные ошибки, накопленные за предыдущие десятилетия, когда были более масштабные вызовы построения экономической и социальной стабильности, нужно нивелировать и поставить дальнейшее развитие строительной отрасли на правильные рельсы, так как никто не отменял планы по вводу жилья. Не увеличивая объемы строительства, невозможно повысить обеспеченность населения жильем, которая в России ниже, чем в развитых странах.

Поэтому мы поддерживаем решение властей о приостановке выдачи разрешений на новое строительство в Казанской агломерации, чтобы не множить ошибки. Но важно в короткие сроки выстроить систему и дальше работать над увеличение объемов ввода жилья.

Агломерационный подход – это общемировая практика, как нужно рассматривать территории вокруг крупных мегаполисов. За пределами границ Казани юридически полномочия администрации города и принятые градостроительные нормы не действуют, но это одна и та же среда и те же люди, которые просто живут за официальной границей города, в реальной жизни этой границы нет.

И если внутри Казани компетенции в сфере градостроительства нарабатывались годами, и был выработан очень глубокий подход и сдержанная политика в части застройки – о чем, к примеру, говорит опыт Восточной дуги и секвестирование объемов застройки. А у сельских муниципалитетов таких компетенций нет, и не было соответствующей задачи. В результате, появился перекос: в городе застройку регулировали, где-то ограничивали, а за его пределами – выдавали разрешения на строительство без ограничений. Застройщики идут по пути наименьшего сопротивления, в результате, они пришли туда, где строить было проще и быстрее. Все стремились реализовать проекты на границе города.

— Как можно сбалансировать градостроительный подход и рост объемов ввода жилья?

— Для выполнения любой задачи должны быть ресурсы. Если есть план по строительству жилья, то должно быть и понимание, кто, когда и, главное, где будет его реализовать. На первый вопрос ответ простой – в Татарстане всегда был достаточный пул застройщиков, учитывая развитие региона и привлекательность местного рынка сейчас к ним добавляются еще и иногородние. Но по двум другим вопросам решение нельзя пускать на самотек, если мы хотим гармоничного развития территорий.

Для реализации планов по увеличению ввода жилья необходимы ресурсы – подготовленные площадки – соответствующие все требованиям к комфортной и сбалансированной среде. Нужно понимать, где мы будем строить жилье. Если у республики есть план по ежегодному вводу в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилья, а распланированных территорий у нас, к примеру, на 10 млн кв. м, то через 3 года эти ресурсы закончатся.

Федеральные программы по финансированию строительства инженерной и социальной инфраструктуры расписаны на 3 года вперед. Поэтому нужно выявить точки роста на 10 и более лет вперед, и привязывать к этим планам по строительству жилья документы территориального планирования и заранее планировать средства, и привлекать инвестиции на развитие транспортных связей, социальные объекты и инженерные сети. А также заниматься вопросами создания рабочих мест на данных территориях.

Ни один девелопер не сможет делать все это за свой счет и соблюдая интересы развития республики, Мы, как ленд-девелопер, готовы выступать в и качестве инвестора, и в качестве координатора. Мы можем декомпозировать такой подход от уровня крупных территорий до отдельных площадок по объемам застройки, необходимой инфраструктуре, очередности реализации проекта и необходимом объеме финансирования, а также согласовывать вместе с властями мероприятия и бюджеты на подготовку территорий, привлекать инвестиции.

С такой инициативой мы вышли еще в 2020 году, тогда в кабинете министров, я презентовал Стратегию развития территорий Казанской агломерации до 2040 года. За три года проделана очень большая работа внутри города Казани теперь очередь за прилегающими районами.

— Что предполагают работы по подготовке земель для передачи девелоперам?

— Я расскажу об этом на примере Восточной дуги. Это достаточно большая территория на востоке Казани, площадью порядка 10 тыс. га. Часть из них уже освоена, там, где земли прилегают к проспекту Победы, где построены такие жилые комплексы, как «Светлая долина», «Весна», где расположились коттеджные поселки, часть из которых хаотично строилась на протяжении долгих лет, в том числе Константиновка, Царицыно, Салмачи. Кроме того, Восточная дуга включает пояс свободных от застройки территорий бывших сельхозугодий, которые 15 лет назад вошли в границу города .

До 2014 года мы рассматривали эти территории, как отдельные проекты, разрабатывали концепции, вели обсуждения с городом, но до каких-либо согласований дело не дошло-появилось понимание, что устарел генплан Казани, он не позволял интегрировать эти проекты в городское пространство. Когда в 2017 году началась работа над новым генеральным планом, то мы вместе с его разработчиками начали решение данной задачи. Ключевой идеей стала разработка транспортного каркаса позволяющего увязать эти территории как между собой, так и с существующими районами. Мы профинансировали эту работу и передали проект городу, впоследствии этот транспортный каркас и лег в основу нового генплана города – в котором были закреплены и будущие зоны развития Восточной дуги, но с неопределенным градостроительным потенциалом.

Градостроительный потенциал должен был определяться проектами планировок территорий, но разработав проекты полностью в соответствии со всеми нормативами проектирования и представив на согласование, мы столкнулись с твердой позицией города, что все объемы планируемой застройки должны быть подтверждены транспортными расчетами.

Мы взяли на себя финансирование и этой работы – привлекли к ней разработчиков генплана города - Институт Генплана Москвы. Была проведена масштабная аналитическая работа, производились замеры существующих транспортных потоков в нескольких десятках ключевых узлов города, в том числе на въездах из прилегающих районов, построена цифровая транспортная модель, в которую заложены существующие и планируемые нагрузки как в городе, так и за его пределами. По итогам данной работы, были рассчитаны несколько сценариев освоения с разными объемами застройки на Восточной дуге. И для реализации был выбран один из пессимистичных, согласно которому мы потеряли более 2 млн кв. м жилья на Восточной дуге от наших первоначальных технико-экономических показателей.

Мы согласились с данными результатами, хотя согласно им плотность застройки на наших территориях сократилась до 4-5 тыс.кв. м на гектар, хотя изначально мы проектировали 7-8 тыс. кв. м на 1 га, а в существующих городских районах, застраиваемых последние 20 лет, средняя плотность застройки порядка 12 тыс. кв. м на гектар.

Совместно с Институтом Генплана Москвы мы продолжили доработку проекта планировки территории, начался кропотливый труд по их детализации. Мы провели инженерные изыскания, топосъемку, проанализировали существующие возможности по инженерным сетям, рассчитали потребности на весь будущий объем – разработав схемы развития инженерных коммуникаций. А также провели анализ природных факторов.

В целом Восточная дуга очень экологически благоприятный район для жилой застройки и нам удалось построить внушительный связанный зеленый каркас, выделив на это на своих территориях порядка 300 га. А территории с менее благоприятными условиями вблизи трасс или, например полигона Восточный были выделены для нескольких производственно-деловых ядер. Так как город должен быть не моно-, а полицентричным, то мы поставили задачу, чтобы каждый микрорайон был обеспечен не только рабочими местами, но и полным набором объектов обслуживания, досуга, спорта, культовыми объектами.

Сегодня проекты планировок уже готовы и проходят процедуру утверждения. По мнению специалистов, примененный нами подход – это эталон планирования освоения территорий, когда учтены все факторы позволяющие территории сбалансированно развиваться.

Проекты планировок четко устанавливают лимит по объему строительства жилья, предусмотрены его очередность и условия. Так, чтобы реализовать первый этап жилищной застройки должна появиться подъездная дорога с конкретными параметрами по числу полос, места под детсады и школы. И к строительству жилья последующих очередей нельзя приступать, пока не будут возведены социальные объекты. Это позволит избежать ситуаций, когда планируется построить 1 млн кв. м жилья и 5 школ, но на деле – возводится весь объем жилья и ни одной школы.

Мы считаем, что подход к градостроительному освоению Восточной дуги можно в дальнейшем тиражировать по всей России. По такому принципу и, применяя наработанный опыт, мы сейчас выстраиваем работу и по Казанской агломерации.

Восточная дуга: жилье, инфраструктура и рабочие места

— Сколько жилья может быть построено на территории Восточной дуги?

— Общая емкость по жилищному строительству в рамках Восточной дуги оценивается в 8 млн кв. м, из которых порядка 50% – 4 млн кв. м может быть построено на принадлежащих нашей компании территориях. Там есть и другие как крупные собственники земель, так и относительно небольшие, а также уже реализуемые проекты.

— В течение какого времени, по вашей оценке, может застраиваться данная территория?

— Генплан развития Казани рассчитан до 2040 года. Мы оцениваем, что и Восточная дуга будет освоена к этому сроку, то есть за 15-20 лет. Все будет зависеть от возможностей профинансировать либо за счет частных инвестиций, либо федеральных программ поддержки развитие инфраструктуры. Наши проекты планировки территорий предполагают крупные инфраструктурные объекты, например, электроподстанции.

Отдельный вопрос – вода и канализация. Проекты планировок предусматривают в рамках первой очереди магистральные сети от существующих в городе источников, а в период полного освоения – создание собственных водозаборов на территории Восточной дуги либо закольцовку от волжского водозабора. Разумеется, без утвержденных планов по жилью в поля сети никто не прокладывал, и сейчас, когда все нагрузки уже рассчитаны, совместно с городом и ресурсоснабжающими организациями началась активная работа по планированию их строительства.

— Каким образом планируется решить вопрос создания рабочих мест на осваиваемой территории, чтобы избежать маятниковой миграции?

— Вопреки тенденциям последних лет, когда жилье строится, а рабочих мест нет, мы начали освоение Восточной дуги с их создания, реализовав проект производственно-логистического комплекса «Вертелевка» на Мамадышском тракте, в той его части, где идет активное строительство жилья. Производственно-логистический комплекс формируется на территории в 44 га, которую укомплектовали всеми необходимыми инженерными сетями, есть подъездные асфальтовые дороги – удобный выезд на Мамадышский тракт и трассу М-7. Более 50% площадей на данный момент реализованы резидентам, бизнес уже развивается, и созданы рабочие места. Всего он рассчитан порядка на 100 резидентов.

Поблизости от комплекса «Вертелевка» будет создан индустриальный парк «Восток», который тоже расположится на десятках гектаров. Территория, где появится промпарк, находится поблизости от полигона ТБО «Восточный» и Самосыровской свалки, которая рекультивируется, но все-таки жить рядом с ней мало, кто бы хотел. При этом там есть очень хорошие мощности по сетям, проходит магистральный газопровод, можно организовать электроснабжение.

В результате, будет сформирован серьезный производственно-логистический кластер, куда жителям расположенных поблизости комплексов будет удобно добираться на работу.

Проекты реализуются по принципу greenfield, когда мы готовим земельные участки и реализуем их инвесторам. Это либо конкретный бизнес, который строит объекты под себя, либо те, кто возводит склады или производственные здания для последующей сдачи в аренду.

Поскольку промышленно-производственный кластер формируется в черте города, на территории, которая будет активно развиваться, строится новые жилые комплексы, мы разработали концепцию, согласно которой промпарк будет представлять собой не промзону, а, фактически, часть городской среды. В нем предусмотрены широкие улицы, общественные пространства, объекты обслуживания, а также офисные здания. Каждому резиденту не обязательно нужно строить офисное здание, он может построить производство или склад, а офисные помещения арендовать. Также утверждены нормативы по внешнему облику и благоустройству территорий – никаких бетонных и тем более ржавых заборов и так далее. Мы предоставляем эти правила всем резидентам, чтобы они могли учесть их при проектировании своих объектов. Это была инициатива главного архитектора города Ильсияр Тухватуллиной, которую мы поддержали, чтобы люди из соседних ЖК могли приходить на территорию кластера, в выставочно-административном центре знакомились с выпускаемой резидентами, их продукцией, могли познакомить детей с трудовой деятельностью, производством. По нашему мнению, такой подход соответствует принципам градостроительства нового времени.

Кроме этих площадок, которые сейчас строятся в Казани, мы планируем отвести несколько десятков гектаров вдоль Вознесенского тракта под производственно-деловые цели. На первой линии расположатся объекты торговли, общепита, а за ними – логистика и производства.

Достаточно большое деловое ядро мы планируем в поселке Салмачи в районе микрорайона «Яблоневые сады», который занимает территорию более 300 га. Там, а также в поселке Куюки уже сейчас проживает огромное количество людей. Сложившиеся там транспортные проблемы можно решать несколькими способами: строить дороги либо обеспечить людям то, за чем они едут по этим дорогам, поблизости от дома. Мы считаем правильными оба решения и при планировании территории закладываем новые транспортные связи там, где это возможно, а для усиления эффекта и снижения маятниковой миграции мы планируем объекты, необходимые людям, на местах.

При этом нужно понимать, если появится район, спроектированный по всем современным принципам, выиграют жители всех прилегающих территорий, так как у них в пешей доступности будет вся необходимая городская инфраструктура, повысится уровень их жизни.

— Как выстраиваются отношения с застройщиками?

— Наша задача предоставить застройщику готовый участок с конкретными правилами игры, чтобы он мог на входе мог просчитать, когда он может начать и завершить строительство, необходимый объем инвестиций, по какой цене он сможет реализовать жилье, где он подключится к сетям и какие будут затраты, где расположится социальная инфраструктура и так далее. Естественно, должны быть все необходимые документы, начиная от генплана, проекта планировки, правил землепользования и застройки.

По наиболее востребованным участкам, не только на Восточной дуге, но локальным в черте сложившейся застройки, застройщики не дожидаются, пока выйдет вся документация, а стараются, как можно раньше, забронировать землю за собой. В этом случае у них появляется возможность участвовать в планировании территории вместе с нами.

Однако беря на себя все заботы по подготовке и проектированию, полностью оставляем на откуп застройщикам последний этап –архитектурные решения, фасады, квартирографию, идеи в благоустройстве прилегающей к ЖК территории и так далее – то есть разработку окончательного эскизного проекта. При этом сопровождаем застройщика до получения разрешения на строительство. Для возможности минимизировать затраты застройщика на входе в проект и получить лучший результат на вложенные средства, мы разработали механизмы с оплатой части стоимости участка после ввода ЖК в эксплуатацию и раскрытию счетов эскроу. Ряд площадок в Казани уже реализован нами на данных условиях, и скоро начнется их освоение.

Источник: Кризис агломерации: как развивать новую Казань без пробок и дефицита школ